万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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