导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译