导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīn我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的g)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据(jù)我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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