“现在的(de)房地产很(hěn)难再出现像过去(qù)十年的系(xì)统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈(yù)加(jiā)明显，让机(jī)构和投资者的关注度从(cóng)板块向(xiàng)单个(gè)标的转移。上海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房(fáng)地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到了(le)最底(dǐ)部(bù)，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非(fēi)常(cháng)小心，避免(miǎn)选了(le)半天，标的(de)公(gōng)司(sī)出现爆(bào)雷的情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下三(sān)个(gè)基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩(cǎi)过(guò)红(hóng)线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年房地(dì)产的开发(fā)资金来源，可(kě)以发现，其实银(yín)行的(de)信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房(fáng)企的(de)主(zhǔ)要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但(dàn)今年新房的(de)销售情况(kuàng)相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能(néng)从银行拿到钱(qián)，其实主要(yào)还是那些有国企背景的房企，民(mín)营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难(nán)，所以(yǐ)整个行业出(chū)现了一(yī)个很明显的分化(huà)，无(wú)论是在(zài)销(xiāo)售，还是融资(zī)等各个(gè)方(fāng)面都(dōu)非常明显。现在有国(guó)资背景的抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗房企在资本市(shì)场表现(xiàn)相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民(mín)营房企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在(zài)房地产行业(yè)内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖(wā)掘(jué)，我们会(huì)特别重(zhòng)视企业的成(chéng)本优势，更具体一(yī)点，就是(shì)它的(de)净借贷水平（净(jìng)负(fù)债率(lǜ)）是不是行业内(nèi)的(de)最低水平；利润(rùn)率是不是(shì)行业内(nèi)最(zuì)高的；融资(zī)成本是否(fǒu)是(shì)行(xíng)业内最低的；建安成本(běn)是否也是(shì)业内最低的；这些都是(shì)我(wǒ)们看(kàn)重的(de)一(yī)家房(fáng)企的综合(hé)成(chéng)本。

　　需(xū)要注意(yì)的(de)是，能够同(tóng)时满足上述条件(jiàn)的房企(qǐ)并不多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据(jù)整理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆(lù)家嘴、格(gé)力(lì)地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中交地(dì)产、中(zhōng)国(guó)武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城(chéng)投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控(kòng)股等国央企房企也踩了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚(shèn)至地方国企开始大举(jǔ)扩张。而这(zhè)无(wú)疑又进一步考验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过(guò)于激进的扩(kuò)张(zhāng)拿地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此前(qián)的高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以其配置(zhì)的一家房企进(jìn)行举例，它从(cóng)2018年(nián)开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其(qí)开始在一线城市(shì)进(jìn)行大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该(gāi)房企新(xīn)购入地块也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼盘入(rù)市。像这类企(qǐ)业(yè)就符(fú)合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于它本身储(chǔ)备了很(hěn)多弹(dàn)药，去年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在(zài)一(yī)线城市，另外一(yī)半(bàn)也(yě)主要(yào)集中在强二线(xiàn)和二线城市；另(lìng)一方面，它(tā)的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有(yǒu)些房企的扩张速度让(ràng)人(rén)感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来衡量一家(jiā)房企(qǐ)的扩(kuò)张速度(dù)是否激(jī)进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得(dé)过于(yú)快速(sù)了。

　　不难看出(chū)，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业(yè)的复(fù)苏速度并没有那么快，所以要规避公(gōng)司(sī)净负债率提高到一(yī)个比较危险(xiǎn)的(de)水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在2022年(nián)拿(ná)地较积极的房企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利发展等房企2022年净(jìng)负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的(de)是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集(jí)团等房企在践(jiàn)行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩(kuò)张速(sù)度与净(jìng)负债(zhài)率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实(shí)际上，他们是以同(tóng)一筛(shāi)选(xuǎn)标(biāo)准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融(róng)资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企(qǐ)，机(jī)构更加看(kàn)好国央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有(yǒu)少数民营(yíng)房企同样受到(dào)机(jī)构的青睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季(jì)报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十大(dà)流通(tōng)股东(dōng)中(zhōng)新进了“中(zhōng)国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活(huó)配置混(hùn)合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有限公司(sī)就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的(de)近三年(nián)时间(jiān)，房地产市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨(bīn)江集团(tuán)仍(réng)是表现出(chū)较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩(jì)表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表(biǎo)现等多维度都表(biǎo)现了较强的增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季报，今年(nián)一季(jì)度(dù)，滨(bīn)江集团更是实现(xiàn)了扣非归母净利(lì)润5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根(gēn)杭州的战略(lüè)布局关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团(tuán)有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的土储(chǔ)补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳(wěn)居杭州(zhōu)的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突(tū)出表现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十(shí)，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注(zhù)意(yì)的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多(duō)家(jiā)机构的集中调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接(jiē)受了(le)信达证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华养老(lǎo)等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局(jú)重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际上房地(dì)产(chǎn)开发只是房地产产业链上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包括(kuò)中(zhōng)介(jiè)服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不(bù)被看(kàn)好，机构寻觅个(gè)股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业在进(jìn)入(rù)存(cún)量房(fáng)时代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家居(jū)领域，我们相对看好，因(yīn)为居民(mín)保有的住房(fáng)规模越来越大，随着(zhe)时间的(de)增加，内装更新的需(xū)求也会越(yuè)来越多。美(měi)国过去的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新(xīn)房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增长却一直都(dōu)很(hěn)好。对于地产产业链(liàn)，我们相对看(kàn)好(hǎo)和(hé)内(nèi)装(zhuāng)相关的行业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居(jū)装饰(shì)等。”万家(jiā)基金人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细(xì)分中相关赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是(shì)富安(ān)娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别是前者在抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗月线(xiàn)连收七(qī)根阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为(wèi)例，富安(ān)娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居、生活(huó)类产(chǎn)品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，能(néng)够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新价值和私募(mù)的(de)明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调(diào)的(de)是，中欧(ōu)的两只基金都是价值派基(jī)金(jīn)经理曹名(míng)长在管的产品，首季其同(tóng)时(shí)重仓的(de)房地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)股票还(hái)有金(jīn)地集团和(hé)大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一(yī)时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中(zhōng)年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是营收还是(shì)归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的广发(fā)策略(lüè)优选和广发安(ān)宏回报均增加了持股，而这(zhè)两只(zhǐ)产品也(yě)成为志(zhì)邦家(jiā)居十大(dà)流(liú)通股股东中仅有的两只公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情有(yǒu)独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中(zhōng)，他管理(lǐ)的(de)全(quán)部三(sān)只产品均(jūn)登榜十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)，其也(yě)成为他(tā)的独(dú)门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这类标(biāo)的大多(duō)在香港(gǎng)上市，如何选择成为(wèi)难题。对(duì)此(cǐ)，前(qián)述(shù)上海公募基金(jīn)经(jīng)理举例分析(xī)：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望(wàng)挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿(lǜ)城(chéng)服务为例(lì)，它在中高(gāo)端(duān)楼盘占比是(shì)比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提(tí)价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能做到(dào)滚动的(de)大(dà)部分项目到期之后，经过两(liǎng)三(sān)轮合同周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能做(zuò)到产品(pǐn)提(tí)价的公司很少(shǎo)，因(yīn)为物业(yè)公司(sī)很容易一开(kāi)始是挣钱的(de)，后面因为(wèi)保安这些(xiē)固定人员成本的(de)年度增长(zhǎng)，不过服务没(méi)有特(tè)别(bié)好，客(kè)户没有那么满意，能做到提(tí)价难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期(qī)之后提价率(lǜ)比较高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服务(wù)是(shì)有关系的(de)。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗