OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园RE临沂是几线城市，临沂是几线城市2023IT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星(xīng)对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一(yī)度(dù)二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身(shē临沂是几线城市，临沂是几线城市2023n)需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老临沂是几线城市，临沂是几线城市2023资产的(de)管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一(yī)步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临了(le)一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难(nán)，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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