5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīn哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗g)潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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