导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zh铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗ù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

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　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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