饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大(dà俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门(mén)当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人(rén)签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依(yī)法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提(tí)高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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