5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(sh周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人ǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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