文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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