近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗)等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗级市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称。

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