饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了(le)关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额(é)不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服(fú)务翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光收费多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不(bù)同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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