5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共(gòng)识中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家g>

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）