5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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