导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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