文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房(fán同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗g)的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律(同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他(tā)预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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