近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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