5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总2016年是什么年(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入2016年是什么年大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 2016年是什么年