5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhèmbb是什么公司，mbb是什么意思缩写)一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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