万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确(què)了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。<事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼/strong>

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成为被执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间(jiā事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼n)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？