文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后来翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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