万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　junk food 可数吗，junk food是单数还是复数　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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