饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强(q广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良iáng)的专业(yè)性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利(lì)用(yòng)信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负(fù)担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处(chù)于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门(mén)提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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