5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗年(nián)末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要(y电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗ào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗