导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fán关一下月亮是什么意思g)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必关一下月亮是什么意思会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查(chá)的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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