OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动(dòng)了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们(men)实现基金扩容(róng)的(de)第一(yī)步(bù)，也(yě)是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场的信心。”

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