文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人ng>二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人)放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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