近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以反函数的性质是什么意思，反函数得性质来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(z反函数的性质是什么意思，反函数得性质hǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关反函数的性质是什么意思，反函数得性质注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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