OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后(h小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)òu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前(qián)上市的(de)8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解释说明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短))过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度(dù)，我们(men)肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大(dà)租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度的短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一(yī)定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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