万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字)赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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