文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”祈使句例子英语，祈使句例子10个ng>

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎ祈使句例子英语，祈使句例子10个ng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。