文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好)高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎn唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好g)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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