导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù双修是指什么意思，双修是怎么进行的)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升双修是指什么意思，双修是怎么进行的，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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