饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专(zhuān)业性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业关(guān)注最多(duō)的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在(过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于(yú)房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格(gé)总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结(jié)合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服(fú)务(wù)费用对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗p>

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房(过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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