文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　世界上哪个国家女人最开放ng>1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由世界上哪个国家女人最开放(yóu)于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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