导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？ong>

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。