15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(d正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长e)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的(de)实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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