“现在的房地产很难再出(chū)现(xiàn)像(xiàng)过(guò)去(qù)十年的系统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿集团合(hé)伙人、首席(xí)经济学家(jiā)洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地(dì)产行业分化(huà)的愈加明显，让(ràng)机构和投资者的(de)关注度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无(wú)论是(shì)业(yè)绩(jì)，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是(shì)反复地杀到了(le)底部，再往(wǎng)下的(de)空(kōng)间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标(biāo)

　　成挖掘(jué)个股(gǔ)阿尔法重要(yào)参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股(gǔ)的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛(sài)道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天，标的公司(sī)出现爆雷的(de)情(qíng)况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房(fáng)地产的开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的信(xìn)贷倾向是不(bù)太愿(yuàn)意(yì)给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来(lái)源来自新盘(pán)的(de)销售(shòu)。但今年新房的销售情况相较(jiào)一般(bān)。再关(guān)注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那(nà)些有国企背景的(de)房企，民营房企相对比较(jiào)困(kùn)难(nán)，所以(yǐ)整个行业(yè)出现了(le)一个很明显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是在销售，还是融(róng)资(zī)等各个(gè)方面都(dōu)非常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在(zài)资本市(shì)场表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房(fáng)地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具(jù)体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成(chéng)本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业内的最低水平；利润率是(shì)不是(shì)行业内最(zuì)高(gāo)的；融资成本是(shì)否是(shì)行(xíng)业内最低(dī)的(de)；建(jiàn)安成本(běn)是否也是(shì)业内最(zuì)低的；这些(xiē)都是我们(men)看重的一(yī)家(jiā)房企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在国(guó)央(yāng)企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房企出(chū)现(xiàn)了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据(jù)整理(lǐ)发现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国(guó)央企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着较稳健特色华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思的国央企房(fáng)企，其(qí)财务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地(dì)方国企开(kāi)始大举扩张。而这(zhè)无疑(yí)又进(jìn)一步考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准确(què)，有助于(yú)房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来市场，以及(jí)过(guò)于激进(jìn)的(de)扩张(zhāng华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思)拿(ná)地节奏(zòu)也有可(kě)能让房(fáng)企(qǐ)重蹈此(cǐ)前(qián)的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家(jiā)房(fáng)企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的(de)净借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来(lái)了，其开始在(zài)一(yī)线城市进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一(yī)。与此同(tóng)时，该房(fáng)企新购入地(dì)块也(yě)实现了快速(sù)的(de)开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这(zhè)类(lèi)企业(yè)就符(fú)合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市(shì)，另外一半也(yě)主要集中(zhōng)在强二线和(hé)二(èr)线(xiàn)城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样提(tí)醒道，与(yǔ)之相(xiāng)反，有(yǒu)些房企的扩张速度让人感觉又回到了(le)2016年(nián)、2017年，或(huò)者(zhě)说看到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业(yè)的影子。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快，但未来的两年(nián)市场没有(yǒu)想象得那么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，主要(yào)还(hái)是看(kàn)房企(qǐ)的(de)净负债率水平(píng)，在(zài)我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准要比“三(sān)道红线(xiàn)”对房(fáng)企的净负债率要求不(bù)得(dé)高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏(sū)速度并没有那么快，所以要规避公司净负(华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思fù)债率提(tí)高(gāo)到一个比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊》对在(zài)2022年(nián)拿(ná)地较积极的房企(qǐ)梳理发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国(guó)金茂(mào)、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等(děng)房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下(xià)，在(zài)2020年至2022年期间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比的是，华(huá)润置地(dì)、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极(jí)的拿地策(cè)略的同(tóng)时，也较好地(dì)控制(zhì)了(le)公司(sī)的扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)个(gè)别民(mín)营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国(guó)央企的(de)融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就具有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然对(duì)比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更(gèng)加(jiā)看好国(guó)央企，但这也并(bìng)不意味着，民营企业(yè)中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数(shù)民(mín)营房企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大流通(tōng)股(gǔ)东中新进(jìn)了“中国工商银(yín)行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回(huí)报灵(líng)活配置(zhì)混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马资产管理有限公司就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江集(jí)团。根据一季报，该(gāi)资(zī)产公司的几只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的(de)受青(qīng)睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一(yī)定(dìng)关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产市(shì)场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现(xiàn)出较(jiào)强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现(xiàn)等多(duō)维度都表现了较强(qiáng)的(de)增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实(shí)现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一(yī)季(jì)报，今(jīn)年(nián)一(yī)季度(dù)，滨江集(jí)团(tuán)更(gèng)是(shì)实现了(le)扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持(chí)自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州(zhōu)的战略布(bù)局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成营收(shōu)来自杭(háng)州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地(dì)区的营收比(bǐ)重(zhòng)只占(zhàn)到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团(tuán)在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭(háng)州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团的(de)房企排名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团(tuán)的(de)房(fáng)企(qǐ)排(pái)名(míng)已(yǐ)冲(chōng)进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股(gǔ)价翻了超(chāo)一倍以上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集团更是(shì)迎来多家机构的(de)集中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证(zhèng)券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华(huá)养老(lǎo)等(děng)18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开(kāi)发只是房地产产业链上(shàng)的中游(yóu)环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用行业主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产开发环节与上游(yóu)材(cái)料端息(xī)息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不足导(dǎo)致上游不(bù)被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔(ěr)法的(de)思路渐(jiàn)渐移至下游(yóu)。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量房(fáng)时代，所(suǒ)以(yǐ)对地(dì)产产业(yè)链，尤其是偏消费(fèi)属性(xìng)的家装家(jiā)居领(lǐng)域，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因为(wèi)居民保有(yǒu)的住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内装更(gèng)新的需求(qiú)也(yě)会越来越多(duō)。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一(yī)点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直都很好。对(duì)于(yú)地(dì)产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游(yóu)细分中(zhōng)相关(guān)赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居(jū)前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前(qián)者(zhě)在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄(qì)今涨幅已经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜(nà)主要从事(shì)纺织家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销售(shòu)，旗下拥(yōng)有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告(gào)显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过(guò)实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上市公司一季报的十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，能够(gòu)发现该股(gǔ)早已(yǐ)成为基金重仓股的(de)天下，彼(bǐ)时(shí)包括(kuò)公募的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的(de)明河2016，都在其(qí)中出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强调的(de)是，中欧的(de)两(liǎng)只基金都(dōu)是(shì)价值派基金经理(lǐ)曹(cáo)名长在管(guǎn)的(de)产品，首(shǒu)季其同时重仓的(de)房地产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金地集团(tuán)和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风(fēng)光一时的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程缓慢(màn)等多(duō)因素(sù)一度沉寂(jì)，不过好在困境反转露(lù)出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中(zhōng)年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现广发(fā)基(jī)金经理罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报中他管理(lǐ)的广发(fā)策略优(yōu)选和广(guǎng)发安宏回报均增(zēng)加了持股(gǔ)，而这两只产品(pǐn)也成为志邦(bāng)家居十大流通(tōng)股股(gǔ)东中(zhōng)仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有意思的(de)是，他(tā)似乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的(de)全(quán)部三只产品均登(dēng)榜十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东，其(qí)也(yě)成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越(yuè)来越被机构所青(qīng)睐(lài)，不过这类标的(de)大多在(zài)香港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利(lì)的行(xíng)业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市(shì)场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为例，它(tā)在中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每(měi)年到期的合同里(lǐ)提价(jià)成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能(néng)做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公司(sī)很少，因为(wèi)物业公(gōng)司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因(yīn)为保安这些(xiē)固(gù)定人员成本的年度增(zēng)长，不(bù)过(guò)服务没有特别(bié)好，客户(hù)没有那么(me)满(mǎn)意，能做到提(tí)价难度是非常(cháng)大的。但是该公司(sī)能(néng)在业内做(zuò)到到期之后提价率比(bǐ)较(jiào)高，这跟它的定位和(hé)比较(jiào)好(hǎo)的(de)服务是(shì)有关系的。”他进一步强调。

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