饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市(shì)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不(bù)低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在(zài)内的(de)相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗éng)担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实际(jì)收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗场平均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措(cuò)施(shī)进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门(mén)依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落(lweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗uò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作(zuò)的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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