近两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证R顶的速度越来越快越叫的原因EITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报顶的速度越来越快越叫的原因，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(d顶的速度越来越快越叫的原因ǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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