天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物

　　近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物