万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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