文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面