文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(c公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表hǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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