文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(z阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译ěn)么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力(lì)把项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译ong>要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(b阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译ǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。