万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shà小明王是谁的后代 小明王是男是女ng)架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)小明王是谁的后代 小明王是男是女。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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