5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本(外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红běn)月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投(tóu外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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