5谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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