OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的(de)影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表示(shì)，近期已(yǐ)同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的(de)线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户(hù)正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省片测试、人(rén)工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也(yě)作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面(miàn)也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发(fā)情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市(shì)场的(de)信心。”

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