文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门(mén)的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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